ボーナスが出た直後、私は28歳で150万円を住宅ローンの繰り上げ返済に回した。「借金は早く消せ」と信じていたからだ。しかしその年、同じ額をインデックスファンドに投じた同僚は3年後に約195万円に増やしていた。あの150万円で得た利息削減効果は、たった18,000円だった。
繰り上げ返済で本当に得をしているか？放置すると年間いくら損か
借入額3,000万円・金利1.2%・35年ローンの場合、100万円を繰り上げ返済しても年間の利息削減は約12,000円だ。同じ100万円を年4%で運用すれば年間40,000円の利益が生まれる。差額は年28,000円。10年放置すれば280,000円の機会損失になる。
「でも投資はリスクがあるから無理…」という声はわかる。ただし、金利1.2%の住宅ローンは他のどんな借金より圧倒的に低コストだ。消費者金融（年15〜18%）やカードローン（年10%以上）が残っているなら、そちらを先に返すのが唯一の正解だ。住宅ローンの繰り上げ返済を急ぐのはその後の話だ。
繰り上げ返済vs投資、どちらを優先すべき人の3条件
繰り上げ返済を優先すべき人
- 住宅ローン金利が年2.0%以上
- 緊急資金（生活費6ヶ月分以上）がすでに確保されている
- 借金があることで強いストレスを感じている
心理的な安心感は数字では測れない。ストレスを抱えながら投資を続けても続かない。
投資を優先すべき人
- 年1.2%より高い利回りが見込める商品に投資できる
- 値動きに動揺せず長期投資を継続できる
- 住宅ローン金利が年1.0%以下
「でも投資の知識がないから無理…」という人は、まず毎月1万円からインデックスファンドのつみたてを始めてほしい。知識は買いながら身につく。
今すぐやる1つの行動
住宅ローンの契約書を取り出し、適用金利を確認する。年2.0%以上なら繰り上げ返済の優先度が高い。年1.0%以下なら同じ資金を投資に回す合理性が強い。月5万円の余剰資金があれば「繰り上げ返済2万円・投資3万円」のハイブリッド配分から始めるのが現実的だ。
次の記事では【不動産投資の基本と始める前に知るべきリスク】をお伝えする。
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