29歳のとき、私は本気で民泊投資を考えていた。友人から「東京の1Kを月18万で借りてAirbnbで回せば月5万は儲かる」という話を聞き、年収350万円・貯金月3万円の私は飛びついた。しかし調べると民泊新法で「年180日以内の営業しかできない」とわかった。友人が言っていた「月25日稼働」は最初から法律違反だったのだ。あのとき契約していたら、月18万の家賃を払いながら売上5〜7万円という赤字を毎月垂れ流し、年間で100万円以上を失っていた計算になる。
民泊投資の「おいしい話」と現実のギャップ
民泊投資の試算はシンプルに見える。月18万円の物件を借り、1泊7,000円で月20泊稼働できれば売上14万円。「家賃より安く住める上に稼げる」という理屈だ。
しかし現実はこうだ：
| 項目 | 想定 | 現実 |
|---|---|---|
| 月稼働日数 | 20日 | 8〜12日 |
| 客単価 | 7,000円 | 競争で5,000〜6,000円 |
| 清掃費 | 自分でやる | 外注で1回5,000〜8,000円 |
| 月売上 | 14万円 | 5〜7万円 |
観光庁のデータでは、民泊プラットフォームに登録されている物件のうち実際に稼働しているのは約2割。残り8割は閑散状態だ。競争が激しく、価格が下がり続けている。「副業で月5万稼げる」は、想定が甘すぎる前提の上に成り立っている。
見落としやすいコストの全体像
多くの人が「家賃と売上の差額が利益」と考える。これが大きな誤りだ。実際には以下のコストが積み上がる：
- 清掃費：外注なら1回5,000〜8,000円。月10回で5〜8万円
- 仲介手数料：Airbnbは売上の3〜15%を徴収
- 消耗品・修繕費：シーツ、タオル、家具の破損対応で月1〜2万円
- 保険：民泊向け保険で月3,000〜5,000円
- 確定申告費用：税理士に頼むなら年10万円前後
- 空室月の家賃：稼働ゼロでも家賃は払い続ける
売上の40〜60%がコストとして消える計算になる。月売上が14万円でも手元に残るのは6〜8万円程度。そこから家賃18万円を引けばマイナスだ。副収入どころか持ち出しになるケースが珍しくない。
「でも自分で清掃すれば費用を抑えられる…」という人へ。 月10回以上の清掃を本業の傍らこなすのは現実的ではない。疲弊して管理が雑になれば低評価が積み重なり、稼働率がさらに下がる悪循環に陥る。
法的リスクを甘く見てはいけない
2018年施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）により、年間の営業上限は180日と定められている。月15日が限度だ。
さらに東京23区の多くの地域では「平日営業禁止」を条例で定めており、実質的に土日のみの営業しか認められない地域もある。
住宅ローンを組んでいる物件での民泊営業は、ほぼすべての銀行で契約違反となる。発覚すれば一括返済を求められるリスクもある。「ちょっと小遣い稼ぎに」という感覚で始めると、法的な問題に巻き込まれる。
「うちのエリアは大丈夫だと思う…」という感覚は危険だ。 自治体のウェブサイトで条例を確認するまで、一円も使ってはいけない。
本当に民泊で稼げる人の3条件
実際に収益を上げている人には共通点がある：
- 観光地や駅近の立地で稼働率70%以上が確保できる
- 管理を自動化・外注化して人件費を最小化している
- 複数物件を運営してスケールメリットを出している
「副業感覚の民泊」ではなく「民泊を本業として経営している」人が稼いでいる。片手間でできるビジネスではない。