28歳のとき毎月給料が消えていく理由がわからなかった。家計を「見える化」し、住まいコストを数字で確認したとき初めてお金の流れが見えた。住まいに関する判断を感情でなく数字でする習慣が、その後の資産形成の土台になった。
「買う」か「借りる」か？生涯収支で判断する3ステップ
住まいの選択は感情ではなく数字で判断する。
ステップ1：購入の実質コストを計算する 東京23区で3,000万円の物件を購入する場合、諸費用約200万円＋ローン利息約1,000万円で実質支出は約4,200万円になる。これにメンテナンス費（月1〜2万円）・固定資産税（年20万円前後）・修繕積立金を加えると総コストはさらに膨らむ。
ステップ2：賃貸の実質コストを計算する 同じ物件を月15万円で賃貸した場合、40年間の支出は7,200万円になる。単純比較では賃貸が高いが、購入時に拘束した頭金の機会コストを含めると差は縮まる。
ステップ3：ライフプランと照らし合わせる 向こう10年間、同じ街に住み続ける可能性が80%以上なら購入も選択肢になる。50%未満なら賃貸またはREITが有利だ。転勤・離婚・転職リスクを現実的に評価した上で判断する。
「でも賃貸はずっと払い続けるだけで損では…」と感じた方へ。購入後の修繕費・管理費・固定資産税・売却損を合計すると、生涯コストは賃貸と大差ないケースが多い。「持ち家＝得」の前提を一度外して計算してみることが重要だ。
REITで「大家さん」になる選択肢
「不動産投資はしたいが3,000万円は無理」という状況でも、REIT（不動産投資信託）なら証券口座で1万円程度から不動産オーナーになれる。
REITの主なメリット：
- 流動性：株式と同じく数秒で売却可能
- 分散効果：複数物件に投資されており1棟リスクを避けられる
- 管理ゼロ：修繕やテナント対応は運用会社が担当
日本の主要REITの分配金利回りは年3〜4%程度。住宅ローンを組まずに不動産収入を得る選択肢として、自宅購入と並行して活用できる。
今すぐ確認すべき3つの質問
- 向こう10年間、同じ街に住み続ける可能性は何%か
- 現在、毎月いくら資産形成に回せるか
- 今後5年で大きな出費（教育費・介護費など）が予定されているか
「でも今は収入が不安定で決められない…」と感じた方へ。収入が不安定なほど、固定費として住宅ローンを抱えるリスクは大きくなる。賃貸またはREITで柔軟性を保つ方が賢明だ。
まとめ
- 住まいの判断は生涯収支で比較する。「購入＝得」の前提を数字で検証する
- 購入・賃貸の選択はライフプランの安定度で判断する
- REITは少額から始められる不動産投資の選択肢として有効
次の記事では【老後2000万円問題の真実と正しい理解】をお伝えする。
新NISAを始めるなら： 手数料ゼロ・クレカ積立でポイント還元が高いSBI証券または楽天証券がおすすめです。