29歳で初めて区分マンションの営業説明会に行ったとき、担当者が「利回り5%、月8万円の家賃収入」という数字を見せてくれた。私は興奮して帰宅し、自分で収支を計算した。ローン月返済12万円・管理費2万円・税金1万円。合計月15万円の支出に対して、家賃収入は8万円。毎月7万円の赤字だった。10年続けたら840万円の持ち出しになる計算だった。
「利回り5%」に隠れた赤字構造、年間いくら損するか
東京の中古ワンルームマンションを2,000万円で購入した場合、ローン月返済12万円＋管理費修繕2万円＋税金1万円で月15万円の支出になる。同エリアの家賃相場は8〜9万円。毎月6〜7万円の赤字だ。これを知らずに5年間持ち続けると360〜420万円を持ち出すことになる。
「でも始めやすいって聞いたから大丈夫では…」という感じた方へ。「始めやすい」と「儲かる」は全く別の話だ。自己資金300万円で始められても、月6万円の赤字では2年半で元本が消える。始めやすさより、キャッシュフローがプラスかどうかを最初に計算することが全てだ。
成功する物件と失敗する物件を分ける3つの判断軸
判断軸1：実質キャッシュフロー計算
（月間家賃収入×0.9）－（ローン月返済＋管理費＋修繕積立＋固定資産税月割＋管理委託料）＝月間実質キャッシュフロー。この数字がマイナスの物件は、どんな理由があっても買ってはいけない。
判断軸2：表面利回り6%以上を最低ラインにする
実質利回りは表面利回りより2〜3%低くなる。表面利回り5%の物件の実質利回りは2〜3%だ。最低でも表面利回り6%以上の物件のみを検討対象にする。
判断軸3：立地の人口動態を確認する
「でも条件の良い物件は高くて手が出ない…」という感じた方へ。地方都市でも人口が安定している地域なら、500〜800万円台でキャッシュフロープラスの物件は存在する。物件価格の高さではなく、人口動態と実質利回りで選ぶ視点に切り替えることが答えだ。
今すぐやる1つの行動
検討中の物件があれば、今日中に上記の実質キャッシュフロー計算式に数字を当てはめる。まだ物件を見ていなければ、SUUMOで「〔地域名〕 区分マンション 投資用」で検索し、3物件の収支を計算してみる。計算してみると、ほとんどの物件が赤字になることが体感できる。
次の記事では【一棟アパート投資は本当に儲かるのか】をお伝えする。