29歳で初めて不動産投資を検討したとき、「住宅ローンと同じ感覚で借りられる」と思っていた。しかし実際に銀行に相談すると、金利は住宅ローンの2倍以上、借入上限は年収の3〜5倍、返済期間は最長25年と告げられた。住宅ローンの年収7〜8倍・35年返済と比べると、月々の返済額は大きく膨らんだ。この差を知らずに計画を立てると、家計が一気に苦しくなる。
金利の違いを放置すると10年間でいくら損するか
2,000万円を借りた場合で比較する。住宅ローン金利1.5%・35年なら月返済約61,000円。不動産投資ローン金利4%・25年なら月返済約105,000円。月44,000円の差は10年間で528万円だ。この差を知らずに計画すると、想定より毎月5万円近く手残りが減り、10年で500万円以上の機会損失になる。
「でも審査が通るかどうかわからないから、考えても無駄では…」という感じた方へ。審査に通るかどうかを知るために相談するのだから、先に考えることは無駄ではない。住宅ローンと投資ローンの違いを知った上で相談すれば、銀行担当者の説明を正しく理解できる。準備なしで相談しても、言われるままに不利な条件をのみやすい。
住宅ローンと投資ローン、どちらを選ぶか判断する3ステップ
ステップ1：自分に合ったローンの種類を把握する
住宅ローン：自分が住む家のため。金利年1〜3%・最長35年・年収の7〜8倍まで借りやすい。不動産投資ローン：賃貸収益を得るため。金利年3〜6%・最長25年・年収の3〜5倍が目安。
ステップ2：投資物件の収支を先に計算する
月の家賃収入から投資ローンの月返済額・管理費・修繕積立・固定資産税を引く。この計算がプラスにならない物件は、どのローンを使っても赤字になる。
ステップ3：住宅ローンと投資ローンを同時に抱えない計画を立てる
「でも自宅ローンがあるから投資ローンは無理では…」という感じた方へ。銀行は住宅ローンの残債と投資ローンを合算して審査する。まず住宅ローンの残高・金利・返済期間を整理し、そこに投資ローンを重ねた場合の月次キャッシュフローを計算してから判断することが必要だ。順番を間違えると両方の返済に追われる。
今すぐやる1つの行動
手元の住宅ローン契約書を取り出し、金利・残高・残期間を確認する。その上で「仮に投資ローンを年4%・20年で2,000万円借りた場合の月返済額」を計算する（約12,120円×100万円単位）。今の家計にこの返済を重ねられるかを確認することが最初の判断材料だ。
次の記事では【表面利回りと実質利回りの正しい計算方法】をお伝えする。